Купувати чи почекати?

Багато українців сьогодні мріють про власне житло. Хтось хотів би покращити свої житлові умови, а хтось тільки починає самостійне життя і мріє жити окремо від батьків. Декому вдалося накопичити певну суму грошей, і він не знає, як краще ними розпорядитись. Є й ті, хто врятував свій банківський депозит від знецінення і неповернення, але тримати готівку вдома страшно та й невигідно – гроші повинні працювати на господаря, і інвестиція в нерухомість – один з найкращих варіантів для цього. Людина починає вивчати ціни і умови в різних ЖК і аналізувати, як ціни на житло можуть змінитись у майбутньому.

Останнім часом в інтернеті і навіть у деяких, здавалось би, поважних газетах з’явилась ціла низка публікацій під схожими заголовками на кшталт: «Скоро квартири у Києві коштуватимуть по $8 тис.?». Або: «Квартири в Києві вже продають по $19 000, і власники готові торгуватись?». При цьому інші видання, які передруковують ці статті, часто «гублять» знак питання у заголовку… Посилаючись на думку поважних експертів, автори стверджують, що ринок житла в Україні завмер надовго, і це призведе до подальшого падіння цін, а привабливість нерухомості, як вигідної інвестиції, втрачена чи не назавжди. Дійсно, ринок нерухомості переживає не кращі часи. Але який сегмент економіки в Україні сьогодні на підйомі? Тож справа не в стані ринку нерухомості, а в стані країни в цілому.

Щоб зрозуміти, чому згадані статті вводять читачів в оману, проаналізуємо, як формується ціна на квартири і як змінювались ціни останнім часом. Почнемо з новобудов. Вартість нового житла напряму пов’язана з витратами на будівництво, левову частку яких складають вартість будматеріалів, заробітна плата та податки, а також з прибутком забудовника. Ні зарплатня, ні податки меншими не стали! Вартість будівельних матеріалів поступово зростала з року в рік, а за 2014-й зросла в середньому втричі, на окремі позиції – у 8–10 разів! Вартість енергоносіїв, яка теж є складовою собівартості, тільки починає стрибок! У той же час забудовники поступово зменшували свій чистий прибуток, що давало їм можливість стримувати і навіть знижувати ціну у доларах, в той час коли ціна у гривнях зростала. Таким чином вони підтримували ціни, на які «йшов покупець». З 2008 року середня ціна за метр квадратний у незавершених новобудовах Києва у гривні виросла з 8000 до 18 000, у той час як у доларі вона за цей час впала десь з 1000 до 850. При цьому прибутки забудовників впали з майже 300% до близько 20%! Якщо розглядати вторинний ринок житла, то за цей же період ціни на квартири, які раніше були у використанні, як і на квартири у введених в експлуатацію новобудовах у доларі впали у середньому з $2000 до $1200 за метр квадратний, а у квартирах б/в , які мають явні недоліки або проблеми – навіть до $900! Натомість у гривні ціна на вторинному ринку за цей час зросла з 16 000 грн за метр квадратний до близько 25 000. При тому що ціни на вторинне житло формуються нібито ринково – від попиту і пропозиції, а не від вартості витрат на будівництво. Ми бачимо практично однакову динаміку зміни цін в обох валютах: при падінні курсу гривні втричі гривнева ціна зросла більше як у два рази, а доларова знизилась менше ніж на третину. Чому? Тому що курс долара реально впливає на вартість житла сильніше за будь-які інші чинники.

Скільки реально коштують квартири сьогодні? Середня вартість квадратного метра в новобудовах Києва на етапі будівництва – близько 18 000 грн. При площі квартири 45 метрів квадратних (повноцінна однокімнатна) її вартість – 810 000 грн, або $37 000. Коли будинок введено в експлуатацію, така квартира коштує вже близько $54 000! Приблизно такою ж або трішечки меншою є стартова (заявлена в рекламному оголошенні) вартість аналогічних квартир на вторинному ринку, за умови що вони не поступаються якістю. Звісно, власник готовий торгуватись і поступитись на 10–15%, максимум – 20%, але й забудовники пропонують чимало програм лояльності знижок або розстрочок, тож в підсумку матимемо десь $43 000, що вже значно доступніше! Про які ж тоді квартири «за $19 000, де власники готові торгуватись» пишуть у заголовках падкі на сенсації журналісти? Пошук на сайтах і в газеті «Авізо» дав мені несподіваний результат. Об’яв з такою ціною по Києву дійсно багато, але продають за таку ціну не квартиру, а кімнату в дво- або трикімнатній квартирі, або кімнату в гуртожитку. З тексту оголошення це не завжди очевидно, але як наполегливо я не телефонував, знайти реальну окрему квартиру, навіть «готельного» типу, за таку ціну я не зміг. Як правило, ріелтор вибачався, казав що така квартира була, але вчора продалася, і пропонував свої послуги, а для початку – укласти договір… Так що для мене міф про квартиру в Києві за $19 000 зруйновано! Найдешевші квартири в Києві сьогодні реально коштують близько $25 000 , мають дуже скромні параметри і дуже незручне розташування, стан квартири за таку ціну і будинку, в якому вона знаходиться, навряд чи викличе у вас позитивні емоції. Можливо, якщо така квартира після пожежі або без документів, то за $19 000 її можна виторгувати, але чи захочите ви мати таку квартиру?

Чого ж насправді чекати в майбутньому? Відповідь очевидна: ціна в гривні зростатиме, ціна в доларі може зменшуватись. Питання в тому – на скільки? Тут все залежатиме від стабільності національної валюти і ситуації в країні. Якщо економіка не пожвавиться, але гривня буде стабільною чи трошки підросте, ціни на вторинне житло можуть ще дещо «просісти», але не суттєво, до 10–15%. Ціни на житло в новобудовах вже досягли мінімуму, нижче якого забудовникам радше заморожувати об’єкти, аніж працювати собі у збиток. Як тільки ситуація в економіці почне покращуватись, а кредити стануть доступними, ціни в обох сегментах ринку підуть вгору! Теж саме відбудеться при подальшому падінні гривні, але зростатиме тільки гривнева ціна, доларова суттєво змінюватись не буде, а може й знижуватись. Чи можливо, щоб нормальна однокімнатна квартира у Києві, як про це пишуть журналісти, зараз, як у дев’яностих, знову коштувала $8000? Напевно, ні! Теоретично, якщо допустити, що у Києві буде війна і повний колапс, то за умови, що курс гривні до долару буде 90–100, – можливо, але за таких умов навряд чи ви будете думати про придбання квартири!

Що ж робити сьогодні тим, кому житло дійсно потрібне? Купувати, без сумніву, купувати. По-перше, сьогодні дійсно цінове дно! По-друге, кількість цікавих пропозицій зменшується! Поясню. Як свідчить статистика сайтів та агентств нерухомості, на вторинному ринку кількість пропозицій стала зменшуватись, і не за рахунок продажів, а через те, що продавці не готові віддавати квартири за сьогоднішніми цінами і знімають їх із продажу до кращих часів. На первинному ринку сьогодні забудовники готові давати надзвичайні знижки (до 20%) на готове житло та об’єкти високого ступеня готовності, тому що собівартість таких квартир реально складалася за кращих часів, а забудовникам потрібні фінанси для завершення початого будівництва та розрахунків з кредиторами. Кількість таких пропозицій теж щодня зменшується. Працювати «в нуль» або в «мінус», забудовники не будуть! Тож є сенс не відкладати і купувати саме зараз, але надто поспішати теж не варто. В тому сенсі, що вподобане вами житло треба ретельно перевірити в усіх відношеннях, і в першу чергу – на предмет чистоти і безпечності самої операції з оформлення вашого права власності на квартиру, але це вже тема наступної статті. Ризиків однаково багато як на первинному, так і на вторинному ринку житла. А щоб визначитись, брати готове житло чи інвестувати в новобудову, треба зрозуміти, що для вас важливіше: вигідно вкласти кошти, чи негайно отримати власну оселю. У другому випадку вам підійде лише вторинне житло або введена в експлуатацію новобудова, і вам має вистачити на це власних коштів, бо іпотечне кредитування зараз в Україні практично відсутнє. Якщо ж вам є де жити, то інвестувати краще в новобудову. Це не просто збереже кошти, але й дасть їм зрости. Слід зауважити, що інвестиції на ранніх етапах будівництва сьогодні стають більш ризикованими, ніж раніше. А втім, із кожного правила є винятки. Наприклад, ЖК «Милі квартири» дає розстрочку на готове житло і має чим гарантувати результат тим, хто інвестує «з фундаменту»!

 

Андрій Зелений